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政策激活大中城市房屋租赁市场发展和规范房

2019-02-02 00:33:09

政策激活大中城市房屋租赁市场,发展和规范房屋租赁市场

在限字当头的背景下,此前火热的一二线城市房地产市场逐渐冷却,价量齐跌的屡见报端。随着楼市调控的进一步深化,发展和规范房屋租赁市场显得尤为重要。

《财经》新媒体 蒋诗舟/文 高素英/

房屋租赁市场近日相继迎来重磅政策,租房时代正大踏步走来。先是广州推出租购同权,随后国家九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,7月26日,新华社又发文表示,住建部称将立法逐步明确租购同权。

有分析人士认为,国家正在为房屋租赁市场发展扫清障碍,长租公寓站上政策风口。但租赁式公寓租期长短错配、租金回报率低、赔本赚吆喝的现状亟待破局。

消费升级下的租房时代

在限字当头的背景下,此前火热的一二线城市房地产市场逐渐冷却,价量齐跌的屡见报端。随着楼市调控的进一步深化,发展和规范房屋租赁市场显得尤为重要。

值得注意的是,易居房地产研究院发布的6月份房租研究数据显示,北京、深圳、上海、三亚这四个城市的租房者,需要拿出一半左右的收入支付房租。此外,全国50个城市超七成房租相对收入较高。易居研究院研究员王梦雯认为,上述数据说明大中城市住房租赁市场存在较大量需求。

广发证券研报分析,一方面,限购及高房价之下部分流动人口将被动进入租赁市场;另一方面,部分注重居住体验的新生代人群将主动进入租赁市场。

这对整个房屋租赁行业来说是个机遇,但同时也带来了有关消费升级的新问题。华住集团总裁兼城家CEO金辉在接受《财经》新媒体采访时称,很多人有了服务的概念和需求。具体来说,客户对非标准化的需求越来越多,对独特个性化的产品越来越喜欢。

不可否认的是,当下租赁市场痛点颇多。租客端面临租期长短、稳定性、户型偏好、服务体验的错配;房东端则面临住宅被损坏的风险,且管理耗时耗力;此外,公租房也要面对承建压力大、流动人口管理困难的问题。

但金辉认为,租赁式公寓可以打破时间和场景的边界,城家研发出的长短租结合系统,可以做到房态实时共享、自动智能排房、全渠道提前预售等功能,灵活住产品也已上线。

不过金辉坦言:搭建适用的互联技术和平台需要时间去打磨和积累,创新会面临不断试错,如何保持正确的前行方向都是需要考虑的问题。

数据显示,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家市场20%30%的比例,差距非常大。

有业内人士认为,长租公寓是租赁市场中的新兴力量,也是产业趋势中处于风口上的行业。

国有企业入局

7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地以零溢价成交,楼面价均不足每平方米6000元。此次竞得两幅地块的,均为国有企业。

上海中原分析师卢文曦认为:这两块地的成交标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动

政策激活大中城市房屋租赁市场发展和规范房

《通知》也明确要求,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

那么,民营企业在房屋租赁市场还有机会吗?链家研究院院长杨现领认为,国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节,市场化、民营化的租赁运营机构优势主要体现在运营和租后管理环节。

易观研究院智库总监严跃进对《财经》新媒体分析,首先,民营企业的优势是相对灵活。其次,随着房屋租赁市场的发展,民营企业可以发挥创新优势,待企业做大做强后也可以向政府争取支持和优惠。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,闲置厂房和商业办公用房的拥有者中,国企占比相对较高。鼓励存量开发,就必须激发这部分国企参与的积极性,但这并不意味着其他企业和个体出租人无法进入改造市场。

据不完全统计,目前中国长租公寓品牌超500家,涉足该领域的公司包括链家、我爱我家等地产服务中介,万科、龙湖、绿城等大型房企,华住、铂涛等酒店企业,还包括YOU+国际青年公寓、魔方公寓等创业公司。

盈利难题待解

链家研究院数据显示,国内房屋租赁市场规模1.1万亿,预计到2025年将增长到2.9万亿。万科董事会主席、首席执行官郁亮近日也公开表示,北上广深等城市住房租赁市场需求很大,目前已经开办长租公寓1.2万~1.8万间,计划今年做到10万间。

虽然租赁市场前景广阔,但盈利难几乎是所有企业面临的问题。郁亮在接受媒体采访时曾表示,目前的租金回报率在1%至2%左右,这导致大家赔本赚吆喝。

金辉分析,公寓之所以盈利难,最大的问题是时间上的批零差价,但是城家通过精细化管理、成本管控、长短租相结合等一系列运营手法,对于实现盈利还是有信心的。

据了解,在盈利模式尚未完善的情况下,各个公司并没有盲目扩大规模以及开发增值服务以期获取利润,而是在装修、服务等方面寻找差异化,以满足各个细分领域的市场需求。

金辉也对《财经》新媒体表示:城家的产品和服务离客户100%满意还有距离,所以不急于开发金融等增值服务。等所有的业务做扎实以后,那些都是水到渠成的事情。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,赚快钱的时代已经发生变化,未来相关企业要靠专业的管理和运营能力才能赢得市场。

在租房市场这片万亿市值的蓝海中,租售并举的制度从落地到走向成熟完善还需时日,参与者的运营能力也将面临更多考验。租赁式公寓市场资金成本较高、盈利空间较低,资产的质量和价格之间的矛盾等问题亟待找到最佳解决方案。

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